マンション賃借の更新料を払わなくていい場合がありますか

マンションの更新料とは

マンションなどの建物を借りている場合の更新料は、賃料の一部、あるいは、賃貸借契約を更新する際に、貸主が借主に対して「異議を述べないことへの対価」と考えられています。

更新料を払わなくていい場合とは

更新料は、全ての場合に払わなければならないものではありません。
賃主が更新料を請求できるのは、①更新料の合意がある場合で、②更新料の金額が合理的な額と評価できる場合に限られます。

① 更新料支払いの合意

賃貸借契約書に更新料の支払いの義務が明記されている等、貸主と借主の間で合意できていることが必要です。更新料の合意がなくても、地域の慣習で更新料の支払いが根付いているケースもありますが、裁判例ではそういう慣習を認めないケースが多いです。
したがって、更新料の支払いの合意がない場合には、更新料の支払い義務はないと考えてよいでしょう。

② 更新料の合理的な額

更新料の額は、決まった目安があるわけではありませんが、一般的には、毎月支払う賃料（管理費含む）の1～2か月分くらいになることが多いです。
裁判では、更新料を家賃1年分とする契約の効力が否定されたり、更新料を賃料の6.35か月分とする契約の3か月分のみ有効とするものがあります。

他方で、更新料は高額である反面、毎月の賃料が安い等の事情がある場合は、更新料を高額にした合理的理由があると判断される可能性もあります。

平成23年には、ワンルームマンションの賃料月額4万5000円、毎年10万円ずつ更新料を支払うという合意の効力が問題となった京都の事例で、賃貸借契約に更新料条項が一義的かつ具体的に記載されている場合は、更新料の額が賃料の額や更新期間などを考慮して高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り消費者契約法10条に当たらないとして、更新料の額を賃料の2ヶ月分、更新期間を1年間とする更新料の約束を有効と判断した最高裁判所の判断が話題になりました。